新建或翻建小厂子，一定要有合法用地手续，否则后果很严重！

知自然

作者

想在村里拿地建个小厂子，或在原址翻新翻建，如果没有取得合法用地手续，现在风险很高，仍然沿用过去的惯性思维和老做法，不考虑当前的大形势和新要求，光靠无知胆大，结果只有一个字：拆！而且还面临被罚个倾家荡产。

过去一般用两种办法在村里拿地：一是胆大就行。只要找到认为合适的地，或租或买或转让，谈好价钱就开建，管他是不是耕地，管他是不是合法，先盖起来再说，理由就是“撑死胆大的，饿死胆小的”。当然，也有的会跟村干部打个招呼，有时也得找找乡镇领导，找找当地自然资源所的人，以得到默许。二是适当变通。最常见的是打着“设施农业”的旗号，其实就是“挂羊头卖狗肉”，盖个彩钢厂房，上级部门来检查了，就借一群羊应付一下，检查完了，该怎么干就怎么。这样运作也是需要乡镇和县里有关部门“配合”一下的，因为需要办理设施农业用地备案手续，大家都心知肚明。

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但目前形势变了，要求严了，继续这样拿地用地后果非常严重，包括翻新翻建。

首先，早晚会被发现。现在土地执法主要依靠国家下发的卫片，从去年开始，为提高卫片图斑下发效率，调整为随时监测，随时下发。也就是说，只要动工，就是盖个几十平方米的鸡棚，都会被天天在头顶转悠的卫星拍下来，有的地方还有视频监控、无人机巡查等，而且近年来各种针对违法用地的专项整治行动一个接一个，躲是不可能的，俗话说：躲的了初一，躲不过十五。

其次，会被强制拆除。从2020年7月3日以来，在全国范围内开展了农村乱占耕地建房专项整治行动，提出了“八不准”（点开链接），要求非常严厉，不允许再有新增，对顶风作案的“零容忍”，也就是没商量、没余地，也不可能给你补办用地手续。（推荐阅读：一图读懂：农村占用耕地建房须知）

第三，会被罚个倾家荡产。从去年9月1日以后，新《土地管理法实施条例》（点开链接）正式施行，对违法占地的罚款标准从过去的最高每平方米30元提高到1000元。如果违法占用一亩耕地，最高可以罚到66.6万元，违法占用十亩耕地，能最高罚你666.6万元，你真的是有钱没地方花吗？（推荐阅读：违法用地重罚：《土地管理法实施条例》发生重大变化）

第四，翻新翻建也不行。农村有不少多年建成的小厂子，一直未取得合法用地手续，有的占用时属于耕地，但在年度变更调查或“三调”中，被调查为建设用地。有人认为，既然是建设用地，尤其“三调”都认定为建设用地了，就不属于耕地，翻建厂房应该没问题吧。

错！首先要明确的是，土地年度变更调查和最新的“三调”，是现状调查。也就是说，调查时如果某宗土地上有建筑物，地面也硬化了，就调查为建设用地（设施农业项目和临时用地等除外）。

土地现状调查认定的建设用地，有两种情形，一种是经依法审批的，一种是未经依法审批的。未经依法审批，就是没有办理过农地征转手续，更没有办理过确权登记，这种情形在土地调查中称为无权源建设用地，实际上就是违法用地。（推荐阅读：无合法来源，“三调”调查为建设用地，身份就“合法化”了吗？）

按照相关规定，在判定违法用地的地类时，要向前追溯到违法用地发生时上一年度的地类。按照目前最新规定，一般向前追溯到“二调”时的地类。

明白了吧，执法部门判定地类，与“三调”是否调查为现状建设用地无关，只要向前追溯，一般都是耕地或其他农用地。

2021年11月26日，自然资源部办公厅印发的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。按照这个规定，对违法用地要倒查35年。（推荐阅读：倒查35年？多年形成的违法用地，如何认定和处理）

也就是说，如果你目前使用的土地是多年前在村里通过租或买的方式取得的，并未取得合法用地手续，那就只能维持现状，属于历史遗留的存量违法用地。如果你拆旧建新，或换个房顶，只要被卫片发现，就属于新增违法用地，就会被纳入农村乱占耕地建房新增问题。

对存量问题如何处置，目前国家正在组织开展试点工作。善意提醒：最好的选择，就是别动！如果想翻新、翻建，包括换个房顶，一定要先咨询当地乡镇和自然资源部门。如果不让你动，你非仗着自己有钱有势，或无知者胆大，那就没办法了，后果自负。

中国是个人情社会。有人肯定会说，没事儿，我有“关系”。其实有时“关系”是最害人的，在当前高压管地大形势下，一旦被上级部门发现，可以说找谁也没用。现在要求是“既查事又查人”，查什么人？重点就是基层执法人员和乡村两级干部，当然还有县级有关部门的。你所谓的“关系”，在你违法占地建房时可能睁一眼闭一眼，或者帮你弄虚作假，拿你好处送你人情，但如果被上级部门追查，第一个跟你翻脸的可能就是你所指望的“关系”，直接拆你房子的可能也是你所指望的“关系。至于被责令拆除时临时抱佛脚找的各种“关系”，可以明确地说，基本指望不上。（推荐阅读：乡里来了一群人，不管三七二十一，把房子给拆了）

无知者无畏，很多人因违法占地付出惨重损失后，常用这句话来总结教训，但为时已晚，也不是理由。在处理新增违法占地问题上，法在第一，理在第二，情在第三，如果你把顺序理解反了，注定要为此付出代价。至于侥幸心理，以2020年7月3日为节点，以后就别想了吧。

那怎么办呢？还是应该坚持依法依规用地，也就是走正常的用地审批手续。虽然有点难，而且难度非常大，时间也比较长，但总比付出倾家荡产的代价要稳妥。

想找块地建厂上项目，如何规避风险呢？正常的应该是这样的。

第一步，正确选址。如果看中一块地，先到当地自然资源部门了解一下，这块地是不是符合土地利用总体规划和乡村规划，尤其要了解是不是纳入了正在编制的国土空间规划。如果不符合规划，就不要打这块地的主意了，除非你有本事把这块地纳入正在编制的国土空间规划。另外还要了解是不是在自然保护地（包括各种自然保护区、风景名胜区、水源地保护区、河湖周边等）、道路红线范围之内等，这些地方都是禁区。云南洱海边拆了1806家民宿，知道是因为什么原因了吧。（推荐阅读：业内忠告︱投资项目拿地，必先了解规划和禁区，否则早晚被拆除）

第二步，查清地类。很多人因地吃亏，就是不知道提前查清地类，以为看到的是现状建设用地或废弃地，就没什么问题。自然资源部门是以图管地，也就是对地类的认定以现状图或数据库为准，但现实经常是图地不符（主要是二调和年度变更调查原因）。也就是说，你看到是过去的砖瓦窑地，或者是个废弃的大坑，但在数据库里可能就是耕地，甚至也有可能是永久基本农田。曾有一个老板转让了4亩别人过去盖了厂房的地，以为肯定是建设用地，结果拆了旧厂房盖起新厂房后，被卫片发现，一查地类，数据库里竟然是永久基本农田，傻了吧？眼见未必为实，不要轻易相信自己的眼睛。所以，一定要去当地自然资源部门查清地类，既要查现状地类，也要查三调地类，因为二调时的无权源建设用地，三调时有可能变成耕地了。（推荐阅读：如何认定无权源建设用地地类）

第三步，了解政策。土地政策比较复杂，不是一句二句能说清楚，不仅多，而且变化快，经常会有一些新政策出台。比如设施农业用地政策，大的调整变化就有5次，特别提醒的是，最新的政策规定是，设施农业项目不得占用永久基本农田，使用一般耕地要落实“进出平衡”。针对农村产业用地，国家最新政策是2021年出台的《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（点开链接），有的省已出台配套政策，这个文件含金量很高，想用地的可以了解一下。另外，一定要关注集体经营性建设用地入市（点开链接），这是以后从村里正常拿地的主要方式。

切记，想了解用地政策，最好找文件、研究文件，当然，最好找个在当地自然资源部门工作的内行咨询一下最新的具体的政策规定。千万别问那些对用地政策一知半解的人，网络上的一些非专业人士解读用地政策经常是乱解胡说，容易把你带到沟里。比如著名的骗子翟山鹰，就是典型的不懂装懂，公开乱解用地政策。听说最近从国外回来了，而且公开承认自己就是个骗子，专骗傻子们。（推荐阅读：1.最新农村用地政策文件 2.最新农村用地政策详解）

来源：自然微论坛

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发布于 2024-12-31 21:04:32

土地管理