目前有哪些特殊用地政策?


特殊用地政策,主要是针对特定时期、特定任务、特定地区、特定行业等或为解决一些难题出台的政策规定,也就是俗称的“开口子”。特殊用地政策,一般有一定的时限和范围,有的属于短期支持性政策,有的没有明确时限规定,而且经常调整变化,也有一些特殊政策不公开。

目前国家层面特殊用地政策相对比较集中的文件主要体现在自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本),还有一些散见于其他文件中。


国家层面
房地产用地



2023年9月,自然资源部印发《关于切实做好保障性住房用地供应分类调整完善住宅用地有关政策的通知》提出:城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域,优化规划用地指标,停止执行住宅项目单套住房建设面积不高于144平方米、容积率不得低于1.0的供地标准。

2024年12月2日,自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》(自然资发〔2024〕273号)


一是废止了原《限制用地项目目录(2012年本)》中的“住宅项目容积率不得低于以下标准:1.0(含1.0)”和“大套型住宅项目(指单套住房建设面积超过144平方米的住宅项目)”两条规定。


二是将原《禁止用地项目目录(2012年本)》中的“别墅类房地产开发项目”修改为:“别墅类房地产开发项目,包括私家庄园等”。


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按原地类管理



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按原地类管理,属于特殊用地政策,是指涉及占用农用地、未利用地的,不需要办理征收转用手续。


2024年12月2日,自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》(自然资发〔2024〕273号),规定以下项目可按原地类管理:


1.光伏发电项目的光伏方阵在避让耕地、生态保护红线、历史文化保护线、特殊自然景观价值和文化标识区域、国家沙化土地封禁保护区、有原生植被覆盖和土壤结皮的草原、天然林地以及其他不符合条件的林地等前提下,使用未利用地或农用地(河道、湖泊、水库除外),不改变地表形态。

2.文化和旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地。

3.自驾车旅居车营地的特定功能区,使用未利用地,不改变土地用途、不固化地面。

4.经市县发展改革、住房建设、农业农村、文化旅游等部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施,相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与环境景观、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施。

5.依据国土空间规划在矿山修复后的土地上发展旅游产业,建设观光台、栈道等非永久性附属设施,不占用永久基本农田、不破坏生态环境、自然景观和不影响地质安全。

6.利用现有山川水面建设冰雪场地设施项目,不占压土地、不改变地表形态。


补充:对架空电力线路走廊(包括杆、塔基础)和地下电缆通道占地,原则上不办理农用地征收转用,只作一次性经济补偿,也属于按原地类管理。推荐阅读:架空电力线路占地,不征转只补偿


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按原用途使用



按原用途和权利类型使用土地,属于特殊用地政策,是指利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的,可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形,作为过渡期支持政策,以5年为限。过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理,但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。


2024年12月2日,自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》(自然资发〔2024〕273号),规定以下项目可享受过渡期支持政策,按原用途和权利类型使用土地:


1.在一定年期内,不改变用地主体和规划条件(用地性质除外)的前提下
(1)低效用地再开发试点城市,利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业。
(2)利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务,包括发展露营旅游休闲营地项目建设等,以及利用文物建筑、历史建筑、旧厂房、仓库等存量房产、土地或生产装备、设施发展文化产业和旅游业。
(3)利用存量房产和土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务,以及建设电子商务快递物流项目。
(4)利用商业、办公、工业、仓储等存量房屋以及社区用房等举办养老机构。
2.传统工业企业转为先进制造业企业,以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展。
3.原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体,从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务。
4.依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程(技术)研究中心构建的开放共享互动创新网络平台,利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心。
5.企业将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲场所,以及利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施。
6.闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构,以及利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务。
7.城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施。
8.铁路划拨用地用于物流相关设施建设,从事长期租赁等物流经营活动。


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建设用地可置换



2023年9月5日,自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》,提出:对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地,探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间,按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则,经批准后进行置换,依法办理登记


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异地搬迁改造用地



2024年12月2日,自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》(自然资发〔2024〕273号)规定:对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地以及工业项目符合国家产业政策的,在收回原国有建设用地使用权后,为原土地使用权人安排用地。


此前,《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)规定:对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地,有土地使用标准要求的,应按标准安排同类用途用地。


农产品批发市场



2024年12月2日,自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局印发《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录(2024年本)》(自然资发〔2024〕273号)规定:农产品批发市场作为经营性商业用地,土地招拍挂出让前,所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场工业用地地价水平、所在区域基准地价等确定出让底价。


此前,《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)规定:农产品批发市场用地作为经营性商业用地,应严格按照规划合理布局,土地招拍挂出让前,所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。


耕地占补平衡


《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》(自然资发〔2020〕128号)提出:农村村民住宅建设占用耕地的,县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡,不得收取耕地开垦费。


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省级层面
二调和三调都是建设用地



目前按建设用地管理的,国家层面政策规定只限于三种情形:(1)集体经营性建设用地入市试点地区;(2)低效用地再开发试点地区;(3)超大特大城市以及城区人口300万以上的城中村改造项目。

广西在全国率先全面开口,提出对建设用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间,且第二次土地调查与第三次国土调查成果地类均认定为建设用地,经公告群众无意见,符合规划用途的,市县按建设用地依法完善集体建设用地使用权等审批手续后,办理不动产登记。推荐阅读:这个省,率先给“二调”和“三调”都是建设用地的“转正”!

2023年7月24日,国务院办公厅印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)规定:超大特大城市以及城区人口300万以上的城中村改造项目,对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的,在符合规划用途前提下,允许按建设用地办理土地征收等手续。


2023年9月5日,自然资源部印发的《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》(自然资发〔2023〕171号)规定:对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的,在符合规划用途前提下,允许按建设用地办理土地征收等手续,按现行《土地管理法》规定落实征地补偿安置;对其地上建筑物、构筑物,不符合规划要求、违反《城乡规划法》相关规定的,依法依规予以处置。


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村庄内部用地



2023年12月4日,广西壮族自治区自然资源厅印发的《强化乡村振兴用地保障若干措施》(桂自然资发〔2023〕62号)明确提出:

第三次全国国土调查及年度国土变更调查成果村庄用地范围(即203范围)按建设用地管理,涉及建设占用农用地的按国家规定办理用地审批手续。鼓励各地结合实际制定具体管理实施细则,尽量将村庄用地范围(即203范围)纳入村庄建设边界,积极引导公用公服设施项目、农村基础设施、乡村振兴产业项目和农村村民住宅优先在村庄建设边界内选址建设。可通过增减挂钩项目进行拆旧复垦和建新,对乡村建设用地结构布局进行调整和优化,不再单独办理农用地转用审批手续,免缴新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。


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乡村建设规划许可



2023年12月4日,广西壮族自治区自然资源厅印发的《强化乡村振兴用地保障若干措施》(桂自然资发〔2023〕62号)提出:


列入乡村振兴规划、计划或项目库的农村生活污水处理、垃圾储运、粪污处理、公共厕所等农村人居环境建设项目,村内道路等基础设施项目和农村给排水、供电、供气、通讯、文化体育等小型(项目用地面积不超过400平方米,但露天篮球场不受此面积限制)零星公用公服设施,在符合国土空间规划和用途管制规则,满足有关法律法规、标准规范和地方技术规定要求,确保安全利用的前提下,市、县可在制定和公开管理实施细则后,免于办理规划许可手续。


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采煤塌陷区



安徽厅印发的《关于强化自然资源要素保障巩固增强经济回升向好态势若干政策措施》(皖自然资综〔2024〕1号)规定:采煤沉陷区稳沉且塌陷深度大于1.5米、没有条件复垦,不能再用于农业种植的水面,涉及农民集体所有土地,比照水库淹没区形成的水库水面,可不办理农用地转用手续,依法办理土地征收手续。

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来源:自然微论坛


发布于 2025-01-10 07:05:10
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