全国土地土储专项债案例汇集整理分析

全国土储专项债典型案例整理（截至2025年3月）

一、经济强省与试点地区案例

（1）北京市

1、规模与时间：2025年2月发行首期专项债116.9亿元，投向土地一级整理开发项目，规模为2020-2024年全国同类用途总和的1.4倍。

2、特点：名称未明确标注“土储”，但实际用途突破政策限制，释放新增土储信号；资金用于核心区域（如房山区、大兴区）土地开发，支撑保障房建设。

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（2）广东省

1、规模与时间：2025年2月28日发行307.19亿元专项债，覆盖19个市的86个项目，为全国首批大规模发行案例。

2、特点：86%的出让方为地方国企，收购价格较历史成本折价15.3%（惨不忍睹）；期限以7年为主（占比80%），资金用于存量闲置土地收购及保障房建设；采用“省级财政兜底”模式，降低地方债务压力。

（3）珠海市

1、规模与时间：2025年2月启动66.42亿元专项债，收储14宗地块（含住宅、商业、旅游用地）。

2、创新点：批量收储与收益闭环设计：70%偿债资金依赖土地出让金，30%来自保障房租金；引入“带押过户”解押机制，联动城中村改造货币化安置。

二、中西部及地级市案例

（1）安徽省亳州市

1、规模与时间：2025年1月计划申报63个项目，申请专项债108.14亿元，覆盖国有企业、平台公司及民企项目。

2、特点：国企项目占比36.5%，民企项目仅6.3%；重点解决司法拍卖土地及低效用地再开发。

（2）江西省黎川县

1、时间：2025年1月启动存量土地收储，通过评估确定收地基础价格，优先选择非抵押地块。

2、难点：土地流拍率高（东部城市超20%），需平衡收购价与市场价。

（3）新疆乌鲁木齐高新区

1、春申国际广场地块：309亩综合体项目，因房企资金链断裂被政府收储，拟重新出让；

2、2022-G65号地块：原规划质子重离子医院，因市场低迷调整用途，收储价1.55亿元（低于成交价）。

三、县域及特殊场景案例

（1）河北省石家庄市灵寿县

1、项目：2024年9月发行8000万元专项债，用于779.8亩土地征收及基础设施配套，偿债来源为土地出让收入（预计6.84亿元）。

2、意义：2019年后首单土储专项债，验证政策重启逻辑。

（2）贵州、青海等地

现状：债务率超300%，尝试通过专项债置换隐性债务，但面临土地需求疲软、收益覆盖不足问题。

四、案例实施分析

（1）广东省土储专项债项目（2025年）

1、背景与规模
广东省2025年发行307亿元专项债，覆盖19个市86个项目，主要收购国有企业闲置工业及商服用地，涉及地块超380宗。

2、项目筛选标准

优先级：企业无力开发、司法拍卖流拍两次以上的土地。

定价机制：以评估价为基础，结合市场价协商下调（平均折扣率约10%）。

3、资金使用创新

跨地块调剂：同一项目内不同地块资金可调剂使用，但需确保整体收益平衡。

期限匹配：专项债期限7年，与土地开发周期（5-8年）匹配。

4、典型案例

广州大干围地块：原为商业用地，因市场低迷未开发。政府以15.29亿元收储后调整为住宅用地，1个月内以20.23亿元重新出让，实现收益增值。

5、成效：盘活闲置土地超220宗，预计带动土地出让收入超500亿元。

（二）郑州市土储专项债政策落地（2025年）

1、政策要点
郑州市明确将专项债用于收购五类闲置土地，优先支持企业无力开发的住宅及商服用地，并建立“收储-再供应”闭环机制。

2、操作流程

企业提交《收回收购申报表》及权属证明，土储中心联合多部门实地核查。

委托评估机构确定基础价，经集体决策后公示，企业可提出异议。

债券发行前调度库款垫付，发行后归垫，确保资金不断链。

3、典型案例

某住宅地块收储：某房企因资金链断裂无力开发，政府以评估价7折收储，后续通过配建保障房方式提升地块价值，实现溢价出让。

4、风险防控

收益平衡：要求地块出让收入覆盖专项债本息110%以上。

用途限制：收储土地50%以上用于保障房或产业园区，避免纯商品房开发。

（3）亳州市土储专项债筹备（2025年）

1、规模与结构
亳州市计划发行108亿元专项债，覆盖63个项目，其中：

国有企业项目：23个（29.17亿元），占比26.8%；

平台公司项目：36个（75.99亿元），占比69.9%；

民营企业项目：4个（2.98亿元），占比2.7%。

2、分类施策

国企地块：协商定价，优先保障职工安置；

民企地块：通过司法拍卖程序收储，降低纠纷风险。

设立共管账户，按工程进度拨付资金，确保专款专用。

4、成效

预计盘活土地超1万亩，带动房地产投资200亿元，缓解地方债务压力。

（4）新疆乌鲁木齐土储专项债（2025年）

1、政策创新

用途扩展：除传统土地开发外，专项债资金用于城中村改造配套基础设施（如学校、医院）。

2、期限灵活：根据项目周期发行5-10年期债券，匹配长期收益。

3、典型案例

某棚改项目：专项债资金覆盖拆迁补偿及安置房建设，带动周边土地增值30%，实现“以地养地”循环。

来源：国豫财信

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