【作者按】从城规人思维方式出发，以实际案例分享土地知识，原来注规涉及的土地知识如此简单。搞不清的原因：又是用地预审，又是农转用，又是征地、供地，又是建设项目用地规划许可证，又是建设工程规划许可证......加入土地知识后，用地审批和工程许可内容更多，土地和城规搅在一起，难以搞清到底建设项目审批流程是什么。但是考试要求很简单——对于非土地专业搞清楚用地预审、农转用、征收、供地就理解了，对于土地专业搞清楚传统城规“一书两证”就清楚了。一是新建项目和改扩建项目审批流程不一样，新选址项目和招拍挂拿地项目审批流程不一样，因为首先介入项目审批环节不一样。二是项目按投资主体、类型又分审批、核准、备案制项目，了解即可（政府投资按审批制，需编可研；企业投资项目按核准制、备案制，编项目建议书即可，不编可研）。为系统认识，从项目全流程审批来讲，以政府投资项目为例。项目流程包括立项阶段（项目要成立）、用地审批阶段（土地要合法）、工程规划许可阶段、施工阶段、工程竣工验收阶段。建个项目不容易，涉及部门很多，和注规相关的用红圈标出，用地预审、农转用与土地征收、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。以下是背景知识，来自土地管理法、城乡规划法等，帮助进一步理解项目审批流程。上面的图搞清楚了的可以忽略。2016《建设项目用地预审管理办法》修订第二条： 建设项目用地预审是指国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。2023年《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》：以下情形不需申请办理用地预审直接申请办理农用地转用和土地征收：国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地。(一)建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。(二)建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件，向市、县人民政府提出建设用地申请。市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准；依法应当由国务院批准的，由省、自治区、直辖市人民政府审核后上报。农用地转用方案应当重点对是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明，涉及占用永久基本农田的，还应当对占用永久基本农田的必要性、合理性和补划可行性作出说2016年国务院《企业投资项目核准和备案管理条例》：项目选址意见书、环评批文、土地预审意见、节能审查意见等都不再是项目立项核准或备案的前置条件。对项目备案更简单，不需要办理任何批文，备案机关收到企业报送的全部信息即为备案。需要注意的是：新《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条规定:建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。也就是说，环评批复不再是项目立项之前必须完成的，但在项目开工前必须完成的。《城乡规划法》：第三十七条 建设单位在取得建设用地规划许可证后方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
《城乡规划法》：第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块不得出让国有土地使用权。
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