产业导向的超大城市城中村改造技术路径——以广州市长湴村改造方案为例

在“去房地产化”的现实背景下，以往房地产导向的拆除重整式城中村改造模式不可持续，需探索融合产业发展和拆整结合的改造模式。基于对房地产导向的城中村改造模式的反思，提出当前城中村改造需转向“以地兴产”的产业导向逻辑。不同于房地产逻辑下的“大拆大建”，产业导向的城中村改造需探索“保留+改造+拆除”结合的改造模式，以“控制改造成本、聚焦产业发展、倡导混合用地、提升空间质量”为理念。以广州市长湴村改造方案为例，探索产业导向的利益统筹格局、面向产业需求的空间规划策略、以“村集体+国企”为核心的合作模式。

[关键词]城中村改造；产业导向；超大城市

[文章编号]1006-0022(2024)08-0025-10

[中图分类号]TU981

[文献标识码]B

[引文格式]袁奇峰，顾嘉欣，贾姗，等．产业导向的超大城市城中村改造技术路径：以广州市长湴村改造方案为例[J]．规划师，2024(8)：25-34．

0 引 言

近3年房地产局势的转变从根本上动摇了以往房地产导向的城中村改造逻辑，当前城中村改造需要考虑产业发展的长远性。2021年中央颁布“三条红线”等金融调控政策后，房地产企业债务危机爆发，市场形势及底层运行逻辑产生深刻变化。2023年7月中共中央政治局会议作出“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，这动摇了依赖“土地出让”实现平衡的大拆大建式城中村改造模式。在2021年中央叫停“大拆大建”后，国务院常务会议于2023年7月审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确提出“落实城市人民政府对资金平衡的主体责任”“积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与”“在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级”“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式”，指明了城中村改造的新方向。

自我国各地开展城中村改造实践以来，城中村改造模式受宏观经济发展阶段转变、城中村改造制度演化及地方政府角色选择的影响而不断演化。2010年后学者们开始提倡多元包容的共同治理模式，反思房地产导向下利益分配失衡和社会排斥等结果。基于土地产权的权益平衡、多主体间的利益协调和财务平衡始终是城中村改造得以实施的经济逻辑前提。在房地产局势的转变下，学界普遍认同城中村改造对资金平衡和资产运营较以往更具挑战性。回归“城市更新是推动空间升级以满足公共产品消费者新需求”的本质，本文提出新阶段的城中村改造逻辑需由以房地产增值为目的的房地产导向，向以满足产业发展需求为目标的产业导向转变。

我国珠三角地区在快速城镇化中形成了大量非正式移民聚居区——“城中村”。2008年广东省启动“三旧”(旧城、旧厂、旧村)改造，各城市开始探索多样化更新模式，其中广州、深圳、东莞、佛山等城市获得2024年全国首批城中村改造专项借款，是国家超大特大城市城中村改造的重点地区。广州市早在1999年就开始谋划旧村改造，广州市人民政府在城中村改造中的角色类型经历了主导者、监管者和运营者的多次转变。地处广州市天河区五山高校区北部的长湴村，在近30年的城市拓展中逐渐被城市建成区包围，当前存在土地利用低效及业态低端等问题，面临资金平衡难、村居面积大等城中村改造普遍存在的挑战。广州市推出的“国企做地”模式以及村庄临近科教资源的区位优势，为长湴村城中村改造提供了机遇。

本文对房地产导向的广州市城中村改造模式进行反思，分析当前城中村改造由房地产导向转向产业导向的趋势，提出“利益统筹+规划引领+多元合作”的城中村改造技术路径，以长湴村改造方案为实证案例展开探讨。

1　由房地产导向转向产业导向的城中村改造趋势

在房地产繁荣的近20年间，制造行业的转型支撑了我国由“世界工厂”向“智造强国”转变。然而，21世纪初的城中村改造在城乡二元土地制度下释放了宅基地再资本化的红利，形成了对房地产发展模式的路径依赖，在改造中挤占了制造产业空间。在近5年“去房地产化”的趋势下，超大城市政府对空间改造的重心开始由房地产业转向战略性新兴产业。

1.1　房地产导向的城中村改造历史与问题

2009年广东省推进“三旧”改造政策，将原来由政府垄断的土地一级市场中的土地增值收益与土地原业主、开发商共享，这种政府放权让利的形式促成了以房地产为导向的开发模式。在房地产行业高速发展的影响下，居民的财产权意识日益强化，尤其是2003年《中华人民共和国物权法》的出台，使得城市拆迁难度大、补偿标准高。出于对开发商融资的依赖，政府给予村集体和开发商拆迁谈判的权利，为促成协议的达成，突破容积率的情况屡见不鲜，政府凭借较少的行政干预调动了包括土地业主和房地产商在内的各群体的积极性。2009～2017年，广州市80％的城市更新项目均属于房地产开发项目。

2007年的猎德村改造是广州市引入市场参与开发改造的先例，该阶段政府对村集体采取让利态度^①，整体抬高了城中村改造的市场成本。在对村集体高补偿要求的默许下，开发商向政府索求高容积率的住宅开发权。“拆建比”成为判断旧村全面改造难易程度的关键因素，但不可忽视的是，未来房价高涨是这种全面拆除模式得以实施的前提。

政府暂时的放权让利虽然可助推部分城中村改造，但是对城市的整体可持续发展造成一系列问题：一是城中村改造缺乏整体统筹，无差别、普遍性地任由城中村改造^②，导致现实中“吃肉留骨头”及空间零碎化的现象加剧，大规模的土地供应将引发资产整体下跌的烂账风险；二是改造后工业空间减少而居住空间增加，导致政府的产业税收流失而运营成本增加；三是政府将土地出让收益让渡给村集体和开发商^③，导致公共利益受损；四是引发社会不公问题，村民和开发商寻求空间“增容”及“功能转变”实质上是为了获得公共财富的转移，导致流动人口等弱势群体“失声”、贫富差距拉大等现象出现。

1.2　从房地产导向到产业导向的城中村改造逻辑转向

在房地产下行和产业创新转型的历史阶段，珠三角地区的城市政府基于对“退二进三”的反思，逐步意识到工业用地对促进产业发展和统筹村庄改造的重要意义，并开始强化政府对集体经营性建设用地的控制。佛山市(2015年)、广州市(2018年)、东莞市(2020年)等相继推出村级工业园整治提升计划，推动工业用地的全面摸查和拆除整治。深圳市(2018年)、东莞市(2018年)、广州市(2020年)先行划定城市工业控制线，保障工业用地规模总量，避免房地产开发侵蚀工业用地。佛山市南海区人民政府出台“工改居”项目应与“工改工”项目联动改造的政策要求，对房地产商提出兼顾工业用地改造的要求^④。同时，城市政府开始主导工业用地土地整备和“工改工”项目，如广州市采取“应储尽储”模式、佛山市南海区提出针对集体经营性建设用地的“土地整备”模式、东莞市以市级政府力量推动“现代化产业园”实施等。

2021年“三条红线”金融调控政策实施后，房地产企业出现大规模的债务恶化，广州市人民政府顺势强化国企控制，意图控制土地一级市场并发展战略性新兴产业。同年广州市人民政府开始引导效益不达标的企业退出，引入具有产业导入能力(非房地产业)的企业合作，鼓励市属和区属国企参与城中村改造^⑤。2023年广州市人民政府借鉴杭州市经验推出“国企做地”模式^⑥。该模式体现了广州市人民政府强化土地开发控制、调动国企融资、降低补偿成本、为政府提供土地储备用地以落实产业用地^⑦和公益性用地的意图。

不同于房地产导向的城中村改造“以地生财”，追求“一次性卖地卖方收益”(图1-a)，产业导向的城中村改造遵循“以地兴产”逻辑(图1-b)，追求长期产业经营的效益反馈。在房地产预期下降、资本转向创新产业投资的宏观环境下，村集体、房地产商和其他市场资本对土地开发的短期收益预期已有所下降，而政府、国企和创投机构开辟的“以产业空间和创投资金投资产业发展”的存量开发模式得以实施。政府和村集体围绕土地经营的长期利益寻求发展合作。对于人口、金融、研发等要素相对集聚的超大城市城中村来说，可尝试探索“创新街巷”等空间。

2　产业导向的城中村改造价值理念与技术路径

2.1　价值理念

2.1.1　控制改造成本

在居住地块融资相对困难的当下，改造的关键是控制改造成本。全面拆除模式的改造成本相对较高，复建安置地块建设完工时间较长，具有较大的风险和不确定性。集体经营性建设物业改造的交易成本较村集体宅基地更低，因而可以考虑“宅基地+集体经营性建设用地”的联动改造。考虑到当前开发商财务的“脆弱性”，统筹主体尤其要谨慎考虑现实利益格局，以及改造实施的必要性和改造风险，协调不同类型用地“保留+改造+拆除”的比例，探索“低改造成本—高空间效益”的实施可能。

2.1.2　聚焦产业发展

区别于房地产导向的城中村改造在实施后几乎无生产空间的状况，产业导向的城中村改造需立足区域产业发展需求，以保障战略性新兴产业空间及地区功能协调为前提，通过改造提供满足未来产业需求的空间产品，力图实现产业与空间相互促进的良性循环。例如，对于超大城市中位于高校及科研企业集聚地区的城中村，可提供满足高校科研成果转化不同阶段和规模类型需求的空间，综合设置孵化器、加速器等空间载体，联动产学研资源。

2.1.3　倡导混合用地

超大城市的城中村集聚了村民、流动人口、新市民等多种身份的人群，具有休闲、居住、生产、贸易等空间活动需求。在保障产业用地发展的前提下，城中村改造倡导用地混合与功能复合，以兼顾城市包容、社会活力、利益平衡与创新生态。例如：提供廉租房、青年公寓、家庭公寓等居住空间选择，探索底层商业与上层居住的空间混合利用；发挥城市设计的专业优势，综合运用“保留+改造+拆除”改造模式，优化空间的联通、功能的分区与混合、空间分时段利用、公共与私密的边界过渡等。

2.1.4　提升空间质量

城市规划起源于对公共卫生和住房问题的关注，超大城市城中村改造的初衷是满足个体对物质空间环境最基本的安全需求。产业导向的城中村改造倡导利用产业空间再开发撬动社会资本，提供滚动资金，反哺于旧村改造和空间整治，促进城中村空间达到消防、卫生、日照采光等方面的基本标准，实现“非正规”空间“正规化”。

2.2　技术路径

产业导向的城中村改造需要战略引领和多维统筹，要对“厂居田”多种地类进行整体性的空间重构，综合运用“保留+改造+拆除”改造模式，形成兼顾产业发展和改造资金平衡的整村统筹模式，实现多元主体之间、短期和长期之间的发展平衡。基于此，本文提出“利益统筹+规划引领+多元合作”的城中村改造技术路径(图2)。

2.2.1　利益统筹：综合运用“保留+改造+拆除”改造模式，协调土地权益

利益统筹，即在改造方案中通过规划编制和制定利益分配规则，统筹改造中的成本收益和权益分配。由于城中村改造涉及多产权主体和多类型空间的整合，需解决“哪里留、哪里改、哪里拆”，以及短期和长期成本收益平衡、各主体权益分配、功能和容积率调整、土地归宗和置换等问题。因此，要统筹好规划与利益，充分结合市地重划、整村统筹和土地整备思路，展开多类型平衡方案的推敲比较。

城中村改造应以整村空间结构和公共服务供给优化为重点，由村经济联合社统筹村小组利益，通过制定以地入股、物业代管等统筹机制，与政府和市场形成合作。例如，村经济联合社先将集体土地出租给政府，由政府搭建开发平台进行整备改造，待土地租期期满后，集体土地及附属物业的各项权利需返还给村经济联合社。这一模式通过街道公共资产的深度参与，撬动了民营资本，实现了公共资金与民营资金的合作共赢。

2.2.2　规划引领：面向产业需求，构建“总体规划+城市设计”的规划体系

城中村改造应以规划为引领，以产业空间供给为目标，落实未来战略性产业区域，通过提供满足未来产业需求的空间产品，激发地区城市活力和空间价值。从体系传导来看，上层次政府需要落实地区未来产业发展方向和意图，在片区规划方案编制过程中，规划师应研判区域产业优势和发展方向，构建适应于未来需求的地区产业生态。在城中村改造中，规划是利益相关者形成共识的平台，城市设计工具可以更精细化地呈现未来三维空间组织优化的可能性。实现“保留+改造+拆除”结合的改造，需要构建“总体规划+城市设计”的规划体系，综合提出适应于“整体+局部”以及不同尺度的空间优化策略。可以利用城市设计工具开拓不同尺度的空间优化思路，首先疏通关键性的高等级道路，保障符合特定产业需求的产业载体；其次局部疏通交通和生态等功能的线性廊道，打通关键节点空间，“针灸式”地改造保留空间。

2.2.3　多元合作：实现多模式协同与多主体参与

城市更新需要综合实现多主体参与、多方利益平衡和多模式协同。对于涉及大规模土地整备的拆除类项目，采用“国企做地”模式，由政府进行土地征收和储备，项目类型以重要交通设施和产业类项目为主；对于改造类项目，主要对现有建筑和基础设施进行更新与升级，如重点站点设施周边的地区可结合改造推进的难易度及产权情况，适度引入企业资金和技术力量进行合作开发；对于保留类项目，应尊重土地产权和社区意愿，由政府提供必要的技术支持和政策引导，由村庄或社区自主进行保护和更新。

在整个更新过程中，需要政府、企业和社区等多方主体共同参与，建立合作机制。政府在公共服务设施和市政设施等方面进行统筹规划，市场主体通过开发建设实现经济效益与社会效益的平衡，社区则积极参与规划和实施，确保各方利益得到平衡。同时，构建“公私联盟”的整备主体，初步划定整备范围，实现主体协同。通过“国企开发建设、村集体资产参股”的新模式，拓宽集体经济多元化经营路径，实现村集体发展的自主化和产业投资化。

3　广州市长湴村改造实践

在当前国家强调加快发展新质生产力的机遇下，上位规划^⑧将长湴村及其周边高校和科研院所的范围规划为环五山创新策源区，列为广州市实施“国企做地”模式的四大旧改片区之一，并在长湴村内新增规划快速路，向东联通智慧城核心区和广州科学城(图3)。

3.1　产业导向的利益统筹格局

3.1.1　控制成本：减少拆除规模与协商成本

参照以往以开发商为主导的高补偿标准(表1中的测算情形a)和广州市“国企做地”的低补偿标准(表1中的测算情形b)，均采用全面拆除模式，因而存在改造平衡难或村集体利益难以达成一致的问题。此次长湴村改造方案(表1中的测算情形c)通过“低效集体物业拆除改造+集体居住用地保留与改造”的方式，大面积保留村居，以压低全面拆除的改造成本，减少风险。对拆除的经营性建设用地按2.5的容积率补偿复建面积，与市场主导的物业用地高补偿标准保持一致，使各主体较易达成利益共识，减少协调成本。

3.1.2　权益平衡：整村构建“保留+改造+拆除”结合的改造方案

在此次改造方案中，针对不同土地的现状和未来发展需求，综合采用“保留+改造+拆除”改造模式(图4，图5)。通过市地重划与土地换空间的方式，平衡拆除土地的产权权益：主要拆除3.1 hm²的现状旧村住宅，25.1 hm²的品质较差、效益低下、容积率约1.8的村庄集体经营建设用地，2.1 hm²的烟草学校用地，原址建设12.5 hm²的复建集体物业、3.3 hm²的复建居住用地、6.6 hm²的融资住宅和6.8 hm²的土地储备用地。对建设年份为2000年前后且分布较为整齐的长湴新村，采用“整体保留+自主改造”的开发模式，为务工群体提供居住空间选择；对大部分建于20世纪90年代前的长湴旧村，采用“局部抽疏+统租改造”的模式，在保留部分低成本居住空间的前提下，由政府统筹提供人才公寓、保障性住房等住房产品。

相比传统的由开发商主导的模式以及“国企做地”模式，“保留+改造+拆除”结合的改造模式有利于留存更多的储备用地用于产业发展，促进城市科技创新和发展，同时还能保障村庄利益，顺利推进方案落地。根据此次改造方案的测算，改造成本总计为48.8亿元，改造资金来源于专项债以及6.6 hm²融资住宅地块的土地出让，费用涵盖村民住宅和集体物业的临迁费、房屋拆运费、复建成本，其中村民住宅和集体物业的拆除建设费用分别为5.81亿元和34.89亿元，其余费用用于公共服务设施和基础设施建设等。

3.2　面向产业需求的空间规划策略

3.2.1　格局优化：交通畅通与功能混合

在现有用地基础上，利用拆除改造的用地为创新产业从业人员提供生产、消费及高品质居住空间，利用保留及改造的居住空间，满足多类型群体的居住与生活服务需求。在整体空间组织方面，拆除部分旧村住宅，为公共服务设施建设及新增的高等级道路腾挪空间。在空间功能方面，基于“保留+改造+拆除”结合的改造模式，划分创新产业区、活力商业区和乐享居住区。与房地产导向的城中村改造后均为商住类用地的单一情形相比，产业导向的城中村改造强调空间功能的多样性与混合性。综合改造方案可为城市提供14.6 hm²的产业发展用地、12.5 hm²的商业服务业用地、1.1 hm²的新增道路及公共服务设施用地等。

3.2.2　精细化设计：面向产业需求的多类型空间供给

此次改造方案基于规划分区与主要功能，对3类空间进行优化，提升功能适应性，提供廉租房、商品房、青年公寓、共创空间等多样化空间。

(1)创新产业区：产业空间“创新化”

创新产业区为主要的拆除片区，采用市地重划的思路，对道路结构进行整体优化，在土地平整后划分土地储备、住宅融资及物业复建等权益空间(图6，图7)。在天河客运站的优托邦商业上盖复建住宅并定位为人才公寓；在靠近旧村的地块规划部分融资地块，并提供高品质的住房产品；将长湴地铁站和优托邦北侧的土地储备用地用于创新产业建设。创新产业区可以借鉴广州科学城和深圳湾生态科技园的空间模式，针对土地储备用地及集体复建物业，打造全周期的创新产业链，培育“初创—孵化—加速—总部”的创新空间。

(2)活力商业区：商业空间“魅力化”

活力商业区采用局部保留及整体拆除重建的模式，实现村集体复建物业的商业空间“魅力化”。该片区的改造考虑了学生群体的生活需求，在区域内融入餐饮、休闲娱乐、生活服务及文化艺术等多元业态，打造五山大学城活力学校街，同时优化餐饮服务链、升级综合市场、重构生活服务组团，实现商业空间的复合与价值的提升。活力商业区的容积率为2.3，通过在步行街打造小体量的“盒子”商业空间，丰富人们的步行体验，同时对传统市场进行升级改造，利用二层空中连廊打造开放平台，营造立体商业界面。

(3)乐享居住区：居住空间“低冲击”

乐享居住区由长湴旧村、长湴新村和长湴公园组成，其改造采用了“拆除抽疏”“统租改造”“自行改造”等模式，以降低对现有居住环境的扰动。不同于全面拆除的改造方案，此次改造方案共保留该片区18.9 hm²的宅基地，预计可减少约30.2亿元的改造成本。通过采用“拆除抽疏”的改造模式，征拆旧村52栋房屋(旧村楼栋的6％)，疏通旧村内部道路，征拆新村中部14栋房屋(新村楼栋的2.8％)，用于快速路建设；参考“消防通道+回车场”的设置标准，设置5～10 m的慢行专用通道，联通公园游线，供日常人群和非机动车行驶，同时消防车回车场面积不宜小于15 m×15 m。该片区以市场合作的方式进行“统租改造”，提升空间的公共化与商业化，在提升本地村民生活品质的同时，保障外来人口住有所居，其旧村公共空间的拆除整治资金来源于创新产业区的融资资金。在片区内置入与产业高端化发展相匹配的居住、文化、消费功能，打造活力空间(图8)。

3.3　以“村集体+国企”为核心的合作模式

3.3.1　实践“国企做地”：聚焦经营性建设用地再开发

以往房地产导向的开发模式与“国企做地”模式均在拆迁赔偿和卖地环节将未来权益“一次性变现”，村集体围绕短期权益提出高补偿要求，易造成“博弈困境”。此次改造方案围绕产业空间开发与长期运营，探索“村集体+国企”的合作模式，推动村民与政府(国企)的利益博弈由关注“短期利益冲突”转向“长期协商合作”。

在广州市的“国企做地”模式下，村集体和国企两类主体需要围绕集体经营性用地再开发开展合作。村集体对土地资产具有控制权，但相对缺乏产业管理和资产运营能力，而国企具有相对丰富的开发经验和多渠道的融资资金，两者的结合有助于推进改造实施。在空间改造和开发阶段，通过“村集体提供土地+国企投资开发”，形成“风险共担+利益共享”的机制。在未来产业空间收入提升的预期下，通过低成本的合作开发，村集体获得复建住宅和商业物业，国企获取开发用地并进行高品质建设，政府则通过土地出让获得收益，从而实现多方利益的最大化。

3.3.2　聚焦长期运营：构建创业投资体系

在产业招商运营阶段，村集体通过“以地入股”“投资参股”等方式与国有基金建立本地区的创投平台，通过投后管理服务参与高等院校和科技企业的合作，从而激活闲置资产，实现经济收益的多元化。例如，村集体可以参股国有基金或国资创投机构，构建“投资管理有限公司+创投母基金+对外投资平台”三合一的创投体系，为企业创新提供资金和土地支持(图9)。这一合作模式可以为村集体提供长期共享产业红利的选择，激发村集体参与长期投资开发的热情。

4　结束语：城中村改造中的城乡利益增长与平衡

当前，需要对以往一系列旨在发展制造业、获取土地财政的体制机制进行重新评估，以重构适合新质生产力发展的机制，以人民城市(社会)、区域城市(空间)支撑新质生产力(经济)发展，推动城市转型。在房地产导向的开发模式不可持续的阶段，政府应“有所为而有所不为”，在主导者、监管者和运营者之中寻找更积极引领未来发展的角色，在政府干预和市场自由中寻找平衡。

本文基于对房地产导向的城中村改造模式的反思，提出需转向产业导向的城中村改造，并以广州市长湴村改造方案为实证案例，探讨产业导向的城中村改造价值理念及技术路径。围绕城中村改造中的城乡利益增长与平衡，提出以下讨论：①在城中村改造中，需合理界定村民和村集体的利益边界，平衡公众利益和集体利益，遵循“尊重历史、尊重差异、救济弱者”的原则，承认既定历史政策所形成的客观利益格局，保障村集体成员“一户一宅”中现有的合法产权面积，并统一划定最低补偿面积^⑨。②在城中村改造中需注重“战略引领”，明确城市发展战略重点落实的战略性地区，由此明确改造重点地区，对不同类型片区的改造路径和主体参与机制进行分类施策。③产业导向的城中村改造需聚焦产业发展、倡导混合用地，注重“保留+改造+拆除”的结合，以控制改造成本，实现空间质量提升及多方合作共赢格局。

(感谢《环五山科技带——长湴村城市更新规划》方案设计团队的李婷、崔嘉丽、肖雅婷、向晓敏、邓雅茜、刘耿亮、高梓力为本文的撰写所提供的帮助。)

【注　释】

①城中村改造被视为改善城市政府治理形象的工具，猎德村改造恰逢亚运会举办前，天河区人民政府对村集体的利益诉求表现出较大程度的鼓励态度。在广州市天河区人民政府的支持下，猎德村村委会在村民大会中以95％的同意率通过了《猎德村旧城改造实施方案(初步方案)》，对拆迁房屋合法部分按“拆1赔1”标准补回，同时以4层为上限，实施阶梯式安置。

②2009年12月，广州市颁布《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)，附件2——“关于广州市推进‘城中村’(旧村)整治改造的实施意见”明确提出力争用10年时间基本完成全市在册的138个“城中村”的整治改造任务。截至2020年底，据不完全统计只有10个旧村完成实施。

③《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)针对“全面改造”类型，采用协议出让、土地出让金返还等方式鼓励村集体经济组织参与实施：如允许集体经济组织协议出让土地用于筹集改造资金，居住用地只缴基准地价的30％，在此基础上还可享受5折优惠，因此村集体经济组织实际只需要缴纳基准地价的15％。

④《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(南府办〔2019〕9号)提出，“工改居”项目应与“工改工”项目联动改造。

⑤2021年1月发布的《广州市住房和城乡建设局印发关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》鼓励引入新兴产业企业参与合作。

⑥2023年3月，广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》。

⑦据广州市人民政府官网资料，截至2024年1月，在广州市黄埔区已批的城中村改造项目落实的产业载体中，半成为政府所控制，已在旧村项目释放的产业用地上推动粤港澳大湾区国家技术创新中心、小鹏汽车智造产业园等项目落地。

⑧《广州市天河区国土空间总体规划(2021—2035年)》提出“环五山地区是广州重要的高校院所聚集区，以传承历史文脉、汇聚科创要素、塑造品质空间、彰显城市魅力为导向，目标建设成为粤港澳大湾区产城人文高质量发展示范区”。2023年底，广州市住房和城乡建设局将环五山创新策源区明确为2024年城市更新的重点任务区。

⑨如《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗建规字〔2019〕13号)规定村民住宅按280 m²复建。然而，在广州市白云区人民政府印发的《广州湾区新岸(罗冲围)片区潭村项目土地及房屋征收补偿安置方案》中，仅提供了“弃产货币补偿”和“安置房回购”的补偿方案，较低补偿金仅够村民回购面积上限为280 m²的安置房。村民对较低的货币补偿表示不满，因此当前潭村的“做地”开发较难推动。

新媒体编辑：黄玉婵

审读：邓倩

终审：刘芳

文章全文详见《规划师》2024年08期