不动产登记审核的一般内容

合理审慎是登记审核的一般原则，这一原则不是抽象的，而是具体地体现在对登记审核内容的把握上。按照权利的构成要素，权利由主体、客体和内容三部分构成。能够纳入登记的不动产权利也必须具备三个要素：人的要素，即权利主体特定、明确；物的要素，权利客体为特定物，在法律上可以特定化；事的要素，权利内容合法，权利人对不动产的支配具有合法性。《不动产登记暂行条例》第16条规定了申请登记应当提交的一般性材料，主要证明不动产权利“人、事、物”三方面的情况，集中体现了不动产登记审核的一般内容。同时，根据相关法律“先税后证”的规定，税费材料也是有关登记的必需材料。因此，不动产登记审核的一般内容可以概括为不动产权利涉及的人、事、物、税（费）等四个方面。

主要审核申请人的行为能力、身份与真实意思表示。首先看申请主体是否适格，申请不动产登记的主体应当具备完全民事行为能力。无（或限制）民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人或者法定代理人代为申请，并审核是否提交法院认定无（或限制）民事行为能力人的法律文书。申请人的身份审核是重点，《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.4.1条对申请人应当提交的身份证明材料作了规定。审核时，要将申请人提交的身份证明材料与登记原因证明文件进行比对，将身份证明材料与申请人进行面貌比对，核对相貌特征。还要审核申请人提供的身份证明材料是否合法、有效，若证件是外文，需要译成中文，并经申请人签字确认。有条件的，可以使用身份证识别器、公民身份信息核查比对服务、人像识别等科技手段予以辅助。申请人的真实意思表示主要是通过申请人在互联网或者到现场，以受理申请、接受询问、观察核实等方式进行审核。

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主要与登记申请书、登记原因证明文件及他人利害关系的材料等相关。登记申请书表明了当事人就不动产登记的意思表示达成合意，明确了当事人申请的登记类型和原因。审核事的要素，首先审核权利类型是否合法，是否具有登记能力；再审核登记类型是否准确，特别是变更登记与转移登记不能混淆；还要查验登记申请是否属于本地管辖，要注意的是目前开展的“跨省通办”，并不改变属地登记规则。登记原因证明文件是事的要素的核心，表征不动产物权变动的基础关系和事由，登记审核中把握繁杂丰富的登记原因，可以将登记业务按照“登记能力-登记类型-登记原因”的逻辑进行类型化解构，进而精准把握具体审核要求。合同效力审核是司法审核的范畴，登记机构在审核合同等登记原因证明材料时，需要对合同文本的完整性等形式要件进行审核，并在权限范围内对合同做出判断，即通过进行程序性审核，确认不明显违反法律、行政法规规定后，再依法作出是否登记的决定。与他人利害关系的材料主要是说明利害关系的存在或者排除对利害关系人权利的影响，比如申请异议登记就需要提交与争议不动产权利存在利害关系的证明；不动产上已经设立抵押权、地役权等，所有权人或者使用权人若要放弃权利申请注销登记，就应提供抵押权人、地役权人等同意的书面材料。

此外，还要注意审核时间要素，主要包括作为登记原因证明文件的证照是否在有效期内；权利存在使用期限的，是否在期限范围内，但住宅用地使用权到期后的续期规定出台前，仍按照“两不一正常”规则办理；办理登记业务有明确时间要求的，需要在法定时间内完成，超时就会导致程序瑕疵。

理论上讲就是符合特定物的要求，具体到不动产登记中，必须要满足不动产单元设定的要求，即为权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。以土地为例，构成不动产单元的宗地可以是平面的土地，也可以是立体的空间，但都必须权属合法、界址清楚、面积准确。以房屋为例，构成不动产单元的房屋要具有构造上的独立性和利用上的独立性。因此，需要提交建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和规划核实确认材料，来说明房屋是合法的，并为划分幢、套、层、间等房屋单元提供依据。需要提交房地产调查或者测绘报告来明确土地房屋的界线，证明其构造上的独立性。需要提交房屋已经竣工的材料，包括竣工验收备案表或建设单位竣工报告或建设工程质量合格认定材料等，证明房屋已按规定完成了建设，符合安全使用要求，具备使用上的独立性。

物的特定化一般通过地籍调查表、宗地图等表明不动产界址、空间界限、面积的地籍调查成果材料来表达，登记机构对调查成果是否齐全、规范、准确，不动产界址、面积是否符合要求等方面进行审核。

主要是不动产物权变动中涉及的税收和出让金等费用。一般房屋转移涉及的税费主要是增值税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等。

从法理上讲，房地产交易过程中的征税行为是由房地产交易活动引发的，纳税义务的产生是权利变动的一项法律后果，而非权利变动的前提或根据，完税证明本不应作为申请登记的必要材料。但是，我国有税收地籍的传统，登记历来为征税服务。目前一些法律法规仍将登记作为税收把关的一种方式，延续“先税后证”的做法。比如 《个人所得税法》第15条规定，“个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证”。《契税法》第11条规定，“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记”。《土地增值税暂行条例》第12条规定，“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”。

登记机构是行政机关，依法行政是基本要求，对于法律法规规定“先税后证”情形的，登记机构有义务查验相关完税结果材料。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第23条规定，“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”。缴纳土地出让金是当事人取得土地使用权的前提，为防止国有土地收益流失，目前仍需要登记机构协助把关。此外，办理不动产登记按规定还需要缴纳登记费，环节上可以在审核后、发证前，但登记机构对收费标准、减免情形等要予以关注。