不动产历史遗留问题登记难的破解之策

2021年1月，自然资源部印发 《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（以下简称《通知》），旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，切实维护群众权益。《通知》为地方解决因历史原因造成的不动产“难登记”提供了政策依据，为今后的工作提供了指导。

不动产登记历史遗留问题表现形式多样化，产生的原因复杂多元。各地应在《通知》的指导下，将政策细化落地，妥善解决不动产历史遗留问题，切实保护群众合法权益。

统一登记实施前，土地使用权与房屋所有权由两个部门分别登记，导致有土地证但无房产证、有房产证但无土地证等“两证”不全现象产生。

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有土地证但无房产证的处理。土地已登记但未办理房屋所有权登记，且相关房屋建造与报批资料缺失的，先由属地登记机构牵头会同住建、综合执法等部门，进行现场踏勘，提出整改意见；落实整改后，在房屋结构安全、规划控制、土地用途和消防安全等方面取得同意意见后，方可进行不动产登记。

有房产证但无土地证的处理。房屋所有权已登记但未办理土地登记，宗地有明确界址的以现状确定宗地，原宗地部分建设的按自然界址或按规划要求划定分割宗地。开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，应依法处理后办理不动产登记，涉及补缴出让金的可统一按产权登记时点为准。同时，还需注意以下三点：一是有合法土地权属来源的，可依据批准用途和使用条件登记；二是无法提供合法批准土地权属来源的，如房改房、经济适用房、安居工程、机关国有企事业单位利用自有土地建设房屋的，按产权登记用途确认土地用途，并按行政划拨方式直接认定，土地分摊按幢落地面积进行分摊；三是涉及原出让土地改变用途（或部分改变用途）的，先完善改变原批准约定条件审批手续，再办理不动产登记。

农村集体所有土地上开发建设的住房，一律不得办理不动产登记。

已完成房地登记的非独立宗地上的不动产，在转移过程中只办理了房屋或土地一种权利的转移登记，另一种权利未办理转移手续的，如转让方无法配合办理相关登记手续的，在权属来源清楚、合法的条件下，可由受让方单方申请，出具具结书经公告无异议，予以直接办理权利主体一致的不动产权登记。若原权证无法收回的，依法公告作废。

不动产统一登记前，房屋所有权证书和国有建设用地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，土地用途依据土地审批文件或土地权属来源材料确定，房屋用途按登记用途或原规划设计用途确定。实际用途与原批准用途不一致，确需变更土地用途的，可按原产权登记时点补缴土地出让金后办理变更登记。特殊原因可继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。有证据证明原用途登记错误的，按规定应依法办理更正登记。

对原批准土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，应按照国家《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类后进行登记。土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

本宗地与被占用宗地的土地性质、土地用途相同的情况下，在符合安全、布局要求的前提下，允许零星土地实施局部等面积用地红线调整或分割转让。若所占用合法土地为同一权利人的，可合并宗地。涉及终止时间不一致的，或由权利人同意按较短年限出具具结书，或补办用地手续，使两宗地的终止时间保持一致。

本宗地与被占用宗地的土地性质或土地用途不同的，应先完善用地手续。涉及违法用地情形的，应先自行消除违法行为或补办用地手续。

原开发建设单位存在的，由原开发建设单位提出登记申请。因开发建设单位已被吊销营业执照或已注销且无承建单位的，则按以下方式处理。

由市场监管部门确认开发建设单位已被吊销、注销，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道提出申请。

对于已发证的不动产，在更换为不动产权证书过程中，若界线未发生变化的，实测面积与原发证面积不一致的，具体可按下列方式处理。

以划拨方式取得的土地使用权的处理。土地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积和原发证面积的误差在3%以内、且误差总面积不超过5平方米的；或者土地使用权人为单位，实际用地面积和原发证面积的误差在1%以内、且误差总面积不超过60平方米的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记。超出上述限额的须进行红线调整或完善相关手续后再予登记发证。因各种原因导致实际用地面积减少的，以实测面积登记发证。

以出让方式取得的土地使用权的处理。实测面积超出原发证面积且超出最初土地取得面积的，可在不影响规划的前提下能通过红线调整至原登记面积，按原登记面积登记发证；也可按超面积情况补缴土地出让金后按实测面积登记发证。实测面积明显少于原发证面积，在不影响规划情况下，可调整红线予以补足，按原登记面积发证。对无法调整面积的，由企业出具同意意见，按实测面积登记发证，但记事栏应注明原批准、登记面积等情况，以便在今后处置中予以考虑。

缺某一购房凭证问题的处理。购房户因客观原因缺购房合同原件、购房发票等，可凭收款收据原件、购房合同或原存档一致确认件，缴纳相关税费，并由申请人作出无产权纠纷的承诺后，经公告无异议的，可办理不动产权登记。

多套住宅问题的处理。原不动产权属证书上登记多套成套住宅，申请人申请分别发证的，经实地查看，权属界线清晰、封闭且具有独立使用功能的，可按套分别发证。对商业商务类房地产，如属于原始出让、规划审批允许分割权属单元的，可按原审批意见办理单元权属登记。

当然，这需要自然资源、住建、综合行政执法、税务、市场监管、法院、财政等部门联动，坚持“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”原则，集思广益、创新思路，敢于担当、勇于负责，通过工作机制、工作方法等方面的创新，才能有效解决困扰群众及企业不动产办证的历史遗留问题和难题。